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资深房地产专业律师点评一起房屋买卖合同履行案件

(时间:2017/3/17 19:45:33 点击:50)
   
   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一未按约履行完毕的房产过户案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。
(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名
一、基本案情
2015228日,周松购买李数名下的位于北京市海淀区的1801号房屋房屋,并在新天地房地产经纪有限公司(以下称“新天地”)居间下签订了《房屋买卖合同》,合同约定:双方应于合同签订之日起90日内,申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间,出现需延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况时,双方应当另行签订书面的补充协议。自合同签订之日起120日内,因李数的原因导致未能取得房屋所有权证书的,周松有权单方解除合同;因周松原因致使未能完成房屋产权转移的,李数有权单方解除合同。
同日,双方签订《补充协议》,约定:由于周松原因导致合同未能按照约定履行完毕,经甲乙双方友好协商,同意按照如下方式解决:双方于2015228日签订的房屋买卖合同延期执行至2015630日,如延期仍未履行完毕,任何一方均有权以书面形式通知违约方解除房屋买卖合同,而无须征得他方的同意……双方协商同意,因周松原因要求签订《房屋买卖合同》后自2015430日起开始办理该合同所有流程及手续。
2015511日李数就房屋出售事宜办理已购住房产权变更登记通知单,并将办理完毕事宜告知新天地。
2015518日新天地为周松进行购房资质审核,61日因新天地并未按照二套住房申请导致审核未通过,该日新天地按照二套住房重新提交审核并于2015615日审核通过。
2015622日,双方进行网签及银行贷款面签。
2015627日,新天地预约双方于201573日缴税;201571日,李数书面通知解除合同,载明因周松原因,导致《房屋买卖合同》至2016630日为止仍未履行完毕,根据约定李数有权单方解除合同,现正式通知周松解除合同并承担违约责任。
之后,周松起诉至人民法院要求李数继续履行《房屋买卖合同》,并将房屋过户至其名下。
二、法院审理
201534月份,未正常办理房屋过户相关手续,430日至630日的时间不可能办理完毕所有手续。
网签的条件是房屋符合上市交易条件及资质审核通过。
三、法院判决
1、周松与李数继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;
2、李数在收到剩余部分购房款后立即配合将房屋过户登记至周松名下;
3、驳回周松的其他诉讼请求。
四、律师点评
    知名房产律师靳双权点评
    知名房产律师靳双权认为:
1、依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院适当减少。
李数与周松于201631日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示,具有法律约束力,双方应依约履行。李数上诉称周松在合同履行过程中因自身原因拖延时间构成违约,但其并未提交充分证据证明该段时间的占用系因周松自身过错所致,故李数据此主张解除合同,缺乏事实和法律依据,不应予以支持。
2、双方约定《房屋买卖合同》自2015430日开始正式履行并于2015630日履行完毕,约定交易周期较短,双方应诚信、及时履行各自义务以减少交易所需时间,勉力按照约定时间完成交易。
李数于2015511日即办理完毕央产房交易许可,却于2015530日才告知新天地办理完毕事宜,虽并未违反约定,却亦与诚信、及时履约义务有所不符;新天地于2015518日为周松进行购房资格核验,因新天地原因导致资质审核最终于615日通过,购房资格核验所占用的交易时间对涉诉房屋后续交易流程确有影响,但占用交易时间并非周松原因所致,亦不足以据此认定所占用交易时间直接导致房屋买卖合同无法于2015630日之前履行完毕。因此,周松与李数履行房屋买卖合同均无明显违约行为,涉诉房屋买卖合同未于2015630日之前履行完毕并非周松原因所致,李数主张周松存在违约行为导致买卖合同未能按时履行完毕并无事实依据,故李数无权单方解除合同。
3、对于涉诉房屋买卖合同是否继续履行,房屋未于2015630日履行完毕并不足以导致合同目的无法实现,现周松同意一次性支付剩余购房款,涉诉房屋亦不存在抵押、查封等继续履行的障碍,同时,涉诉房屋于2015331日已经向周松交付使用,周松已经按照合同约定支付购房款,考虑到合同履行情况、房屋交付事实以及房屋交易市场安全稳定等因素,应依法支持周松关于继续履行合同并办理过户登记的诉讼请求。
《房屋买卖合同》中,李数的合同目的是为出售涉诉房屋获取购房款,周松的合同目的是为了购买涉诉房屋以获取所有权,合同约定交易期间系为督促并约束双方诚信、及时履行合同以实现双方交易目的,但是,房屋交易市场本身存在波动和风险,房屋交易周期的拉长并非双方恶意违约所致,双方均应对风险有所预期并善意、诚信履行合同。
综上,周松与李数继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》,并且李数在收到剩余部分购房款后立即配合将房屋过户登记至周松名下。


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