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房产律师靳双权对房屋腾退案件的分析

(时间:2017/3/17 19:44:14 点击:50)
  房产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起确认合同无效案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名) 
  一、基本案情
  2013年11月19日,顾本勤与张同庆签订《转让协议书》,约定作为甲方的出卖人张同庆、A公司,将建筑面积为400平方米的两层别墅类毛坯房以120万人民币的价格转让给乙方顾本勤。房款由乙方在签订协议当日一次性支付给甲方。协议签订当日,顾本勤按照约定给付张同庆120万元,张同庆向顾本勤出具《收条》,载明收到顾本勤购买转让房屋费壹佰贰拾万元。
  后张同庆未交付房屋、附属涉及周边土地。2015年5月21日,顾本勤诉至法院,请求法院依法判决:解除原被告于2013年11月19日签订的《转让协议书》,被告返还原告购房款120万元并从2014年1月1日起按同期银行贷款利率的四倍计算利息。后来顾本勤将其诉讼请求变更为:1、确认原被告签订的《转让协议书》无效;2、被告返还转让款120万元。
  该房屋建立在集体土地之上。
  二、法院审理
  被告张同庆辩称:自己是A公司的自然人股东,也是该公司员工。受公司委托,与原告签订转让协议,单位也认可这是职务行为。张同庆收到原告交来的120万元合同价款后,全部存入公司的账户上。涉案合同的主体是原告和A公司,请法院将该公司追加为本案被告,由该公司承担相应的责任。
  庭审中,顾本勤提交《转让协议书》1份,该协议书共两页,第一页页尾以及第二页落款处均有顾本勤、张同庆的签名。张同庆提交与A公司签订的劳动合同,证明张同庆与顾本勤签订《转让协议书》是公司授权范围内的职务行为,应由A公司承担相应的法律责任。张同庆提交对账单一份,证明其已将涉案合同价款120万元存入公司账户。顾本勤认为该对账单与本案不具有关联性。
  三、法院判决
  法院审理后作出判决:
  1、原告顾本勤与被告张同庆于二〇一三年十一月十九日签订的《转让协议书》无效。
  2、被告张同庆返还原告顾本勤一百二十万元,于本判决生效后十五日内给付。
  四、律师点评
  著名房产律师靳双权认为,当事人对自己提出的诉讼请求或答辩意见所依据的事实,有责任提供证据加以证明,不能提供证据或提供的证据不足以证明其主张的,由负有举证责任的一方当事人承担相应的法律后果。
  本案的争议焦点是合同主体问题。张同庆辩称其系A公司员工,其与顾本勤订立涉案合同属于职务行为,缔约双方为顾本勤和A公司。首先,在未能提交社保证明、工资发放记录等证据的情况下,张同庆仅提交劳动合同,不足以证明其与A公司之间成立劳动关系。其次,双方订立合同时张同庆未向顾本勤出示相关授权委托文件,且顾本勤提交的《转让协议书》上没有A公司公章或法定代表人签名。再者,顾本勤以转账方式将合同价款120万元汇入张同庆个人账户后,其并未将该款项转存至A公司账户。综上,涉案合同的主体为顾本勤与张同庆,张同庆是本案的适格被告。
  顾本勤与张同庆签订《转让协议书》,约定张同庆向顾本勤转让房屋,因涉案房屋为建造在农村集体土地上的房屋,其产权流转受国家法律法规的限制,且顾本勤和张同庆均非涉案房屋所在村的集体经济组织成员,故顾本勤与张同庆就买卖上述房屋所签订的合同,违反了国家相关法律规定,应属无效合同。现顾本勤要求确认该协议无效,其主张符合法律规定。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,顾本勤要求张同庆返还合同价款的主张,于法有据。


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